L'Espace Géographique, n" 2, 1976, 107-113. Doin, 8, place de l'Odéon, Paris-VI*.

LES INSTRUMENTS D'UNE POLITIQUE FONCIÈRE

DES COMMUNES URBAINES :

les enseignements de l'analyse économique

Gérard MAAREK

Ecole Nationale de la Statistique et de l'Administration Economique, Paris

EQUIPEMENTS URBAINS

FINANCES LOCALES

PLANIFICATION URBAINE

POLITIQUE FONCIÈRE

RENTE FONCIÈRE

LAND POLICY

LAND RENT

LOCAL ACCOUNTANCY

TOWN PLANNING

URBAN AMENITIES

RESUME. — Une théorie simplifiée de la rente foncière urbaine permet de préciser la notion de spéculation et de plus-value anormale. L'examen critique des instruments de la politique foncière (planification urbaine, taxation des plus- values, constitution de réserves foncières, droit de préemption, etc.) et l'analyse théorique permettent de proposer un système original de taxation des gains spéculatifs, qui s'écarte des systèmes français en vigueur ou en projet. Cette approche apporte quelques lumières sur le problème du financement de l'équipement des sols dans ses relations avec la politique foncière.

ABSTRACT. — The tools oj municipal land policy : the lessons of economic analysis. A simplified theory of urban land rent leads to a clarification of the notions of speculation and exceptional plus-value. A critical examination of the tools of land policy (urban planning, taxation of capital gains, establishment of land banks, preemptive rights, etc.) and a theoretical analysis make possible the proposal of a new system of taxation on speculative gains, different from systems either in force or under study in France. Lastly, this approach offers some insights into the problem of the financing of construction in relation to land policy.

Les municipalités (*) doivent- elles pratiquer une politique active sur le marché foncier ? Quelles doivent être la nature et l'étendue de leurs interventions : institution de droits de préemption, constitution de réserves foncières, voire municipalisation des sols ? Quelles relations doivent être établies entre politique foncière et politique d'équipement des sols (rythme, financement, etc.) ? Autant de questions depuis longtemps débattues (1) , mais qui demeurent encore imparfaitement résolues si l'on en juge par la multiplication des projets de réforme du système

* Cet article présente les résultats d'une recherche réalisée à l'Université de Paris I, dans le cadre de l'Action Thématique Programmée du CNRS sur les finances municipales (ATP €5 990 1).

(1) Pour une revue quasi exhaustive du sujet, consulter J.J. Granelle, Espace urbain et prix du sol. Paris, Sirey, 1970, chap. III.

foncier en France, et par l'intensité des controverses qu'ils ont suscitées.

Une politique d'aménagement urbain doit comporter la mise en œuvre simultanée d'instruments fiscaux, financiers et réglementaires étroitement complémentaires, dont les relations ne peuvent être clairement perçues que dans le cadre d'une théorie de la formation de valeurs foncières. De nombreux modèles ont été proposés dans la littérature économique pour expliquer l'apparition d'une rente du sol urbain (2) . Malgré la simplicité de certaines de leurs hypothèses (3) , ils sont d'un précieux secours pour déchif-

(2) Voir ceux présentés par P.H. Derycke, L'économie urbaine. Paris, PUF, 1970 (p. 107-136).

(3) Voir la critique sévère menée par V. Renard, L'allocation des sols urbains : modèles et réalités. Revue Economique n° 1, 1975.