Évaluation de l ’ impact des politiques
Quartiers verts et Quartiers tranquilles
sur les prix de l ’ immobilier à Paris Benjamin Bureau (* ) Matthieu Glachant (*)
Les politiques locales de transport ont un impact direct sur l ’ environnement urbain des zones concernées (bruit , pollution , congestion , etc .). Elles ont donc en théorie un impact sur le prix des biens immobiliers qui y sont localisés dans la mesure où ce prix prend en compte les caractéristiques intrinsèques des logements (surface , nombre de pièces , etc .) mais aussi leur environnement . Dans cet article , nous cherchons à mesurer cet impact pour deux politiques de la Mairie de Paris : les politiques Quartiers tranquilles et Quartiers verts .
Ces deux politiques ont une philosophie similaire même si la première a été mise en œuvre sous la mandature Tiberi et la seconde sous la première mandature Delanoë . Elles consistent à réaménager certains quartiers afin d ’ opérer un nouveau partage de la voie publique au profit des modes de circulation douces . Les aménagements réalisés dans ces quartiers sont principalement la limitation de la vitesse à 30 km / h (Zones 30 ), la suppression de la circulation de transit au profit de la desserte locale , ou encore l ’ élargissement des trottoirs ou la mise en place de pistes cyclables . Début 2008 , il existe à Paris 31 quartiers tranquilles et 36 quartiers verts . Au total , ces zones couvrent environ 18 % de la superficie de la capitale . L ’ impact des deux politiques est estimé en utilisant la méthode des prix hédoniques . Nous utilisons pour cela les données BIEN de la Chambre des notaires de Paris qui décrivent le prix de 155 012 ventes d ’ appartements d ’ habitation réalisées à Paris entre 1990 et 2005 et un grand nombre de paramètres décrivant le bien vendu (surface , étage , nombre de pièces , etc .). Nous utilisons également des données fournies par l ’ Iaurif et l ’ Insee qui décrivent les variables d ’ environnement des biens échangés . D ’ un point de vue général , analyser l ’ impact de ce type d ’ opérations sur les prix de l ’ immobilier se justifie sur différents plans . Tout d ’ abord , les collectivités locales sont de plus en plus conscientes des effets potentiels de gentrification ou au contraire de ghettoïsation de certaines politiques locales de transport . Le raisonnement sous-tendant ces préoccupations est simple . Les choix publics en matière de transport viennent augmenter ou diminuer la qualité des biens immobiliers et donc le prix des logements . Or le prix est un facteur déterminant dans le choix de localisation résidentielle des ménages . Ensuite , les transports collectifs sont à la
(*) Mines ParisTech , Cerna . E-mail : benjamin . bureau @ mines-paristech . fr
Ce travail a été soutenu financièrement par l ’ Agence de l ’ environnement et la maîtrise de l ’ énergie (Ademe ) dans le cadre du Programme de recherche et d ’ innovation dans les transports terrestres (Predit 3 ) et par la Région Ile-de-France (Réseau de Recherche sur le développement soutenable , R2DS ) via une bourse à Benjamin Bureau . Les auteurs remercient la Chambre des Notaires de Paris pour la mise à disposition de la base BIEN , la Direction de la voirie et des déplacements de la Mairie de Paris pour la fourniture d ’ informations sur les quartiers verts et tranquilles ainsi que l ’ Atelier parisien d ’ urbanisme (Apur ) pour son aide dans l ’ identification des périmètres des quartiers verts et tranquilles . Ils remercient également l ’ Institut d ’ Aménagement et d ’ Urbanisme de la Région Ile-de-France (Iaurif ) pour la fourniture de données du Mode d ’ occupation du sol avec une mention particulière pour Dany Nguyen-Luong . Ils remercient enfin les deux rapporteurs anonymes qui ont permis d ’ améliorer sensiblement l ’ article . Accepté le 15 janvier 2009 .
Économie et Prévision n ° 192 2010-1
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