Abstract
The frequent default in rents payments was a real challenge in the rise of urban housing in Early Modern France. Unpaid landlords were protected by customary laws with a creditor’s privilege which allowed them to pursue all movable furniture brought in by the tenants, including that which had been fraudulently removed to avoid seizure. This privilege was not necessary when tenants were eager to pay their debts but became useful to minimize economic loss when they disappeared without paying. Although the privilege was confirmed in legal literature and case law, it faced challenges arising from the royal authority’s struggle to organize an efficient procedure of execution on the disputed furniture and a clear hierarchy of privileged creditors.
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This research work benefited from the funding and assistance of the Doctoral School 08, University Paris 2 Panthéon-Assas and the Max Planck Institute for European History (Frankfurt, Germany). The author would like to thank Pr. Sophie Démare-Lafont (University Paris 2) and Dr. Luisa Brunori (CNRS—University of Lille) for their helpful insight and comments on the article.
- 2.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 171 in Nouveau coutumier général ou Corps des coutumes générales et particulières de France …, ed. Bourdot de Richebourg, 4 vols (Paris: Théodore Le Gras, 1724), III, p. 43.
- 3.
Civil Code (1804), art. 2102 for the privilege; Code of Civil Procedure (1806), art. 819 to 825 for the procedure of saisie-gagerie.
- 4.
Civil Code (2019), art. 2332, 1°.
- 5.
François Olivier-Martin, Histoire de la coutume de la prévôté et vicomté de Paris, 2 vols (Paris: Cujas, 1972), II:120–129, 579–584, 612–625.
- 6.
On Paris: Daniel Roche, Le peuple de Paris. Essai sur la culture populaire au XVIIIe siècle (Paris: Aubier-Montaigne, 1981); Annik Pardailhé-Galabrun, La naissance de l’intime. 3000 foyers parisiens XVIIe–XVIIIe siècles (Paris: PUF, 1988), particularly 199–204; Anne Béroujon, Peuple et pauvres des villes dans la France moderne. De la Renaissance à la Révolution (Paris: A. Colin, 2014); Pierre Couperie and Madeleine Jürgens, ‘Le logement à Paris au XVIe et XVIIe siècles’, Annales. Économies, Sociétés, Civilisations 17, no. 3 (1962): 488–500; Pierre Couperie and Emmanuel Le Roy Ladurie, ‘Le mouvement des loyers parisiens de la fin du Moyen Âge au XVIIIe siècle’, Annales. Économies, Sociétés, Civilisations 25, no. 4 (1970): 1002–1023; Nicolas Lyon-Caen, ‘L’immobilier parisien au XVIIIe siècle. Un marché locatif’, Histoire urbaine 43, no. 2 (2015): 55–70; Nicolas Lyon-Caen, ‘Combien vaut Paris? La monarchie, les loyers et les boues de la capitale à l’époque moderne’, Annuaire-Bulletin de la Société de l’histoire de France 552 (2014): 179–199. On other cities: Charles Liagre, Cinquante maisons de Lille. Leur situation, leurs propriétaires et leurs locataires à partir du XVIe siècle (Lille: impr. de la Croix du Nord, 1913); Sylvain Vigneron, ‘Peuple des villes, peuple de locataires? Étude comparée des modalités d’habitation du peuple dans les villes de la France du Nord au XVIIIe siècle’, in Le peuple des villes dans l’Europe du Nord-Ouest (fin du Moyen-Âge-1945), ed. Philippe Guignet (Lille: Publications de l’Institut de recherches historiques du Septentrion, 2003), II:417–439.
- 7.
Pierre Chaunu, Introduction to Annik Pardailhé-Galabrun, La naissance, 11–18.
- 8.
Pardailhé-Galabrun, La naissance, 199; table IX, 465.
- 9.
Madeleine Jürgens and Elizabeth Maxfield-Miller, Cent ans de recherches sur Molière, sur sa famille et sur les comédiens de sa troupe (Paris: S.E.V.P.E.N., 1963; digital ed. 2009), 91 [139].
- 10.
Couperie and Jürgens, ‘Le logement’, 493.
- 11.
Pardailhé-Galabrun, La naissance, 200.
- 12.
Arlette Farge, Vivre dans la rue à Paris au XVIIIe siècle. Choix de textes (Paris: Gallimard, 1979), 27–28.
- 13.
Some examples among many more: For the house ‘Chef Saint Jean’ rue de la Grande-Bretonnerie: Paris, Archives Nationales (AN), Minutier central, MC/ET/CXXII/105, contract of 18 February 1551; MC/ET/III/221, contract of 16 January 1552–18 March 1552. For a house rue de la Harpe: MC/ET/CXXII/1237, contract of 24 November 1584–4 December 1584. For a house rue des Postes: MC/ET/XI/16, contract of 25 June 1556. For a house rue des Maçons: MC/ET/XXXIII/42, contract of 11 September 1557.
- 14.
Paris, AN, MC/ET/XLIX/154, contract of 29 January 1568–2 December 1580.
- 15.
Paris, AN, MC/ET/XXXIII/46, contract of 17 July 1561.
- 16.
Madeleine Jürgens, ‘Deux logis inconnus de Molière, place du Palais-Royal’, XVIIe siècle 48 (1960): 16–27. Christian Warolin, ‘Antoine Brulon, un riche apothicaire privilégié à Paris au XVIIe siècle, et Anne de Furnes, sa femme. Leur illustre locataire place du Palais-Royal: Molière’, Revue d’histoire de la pharmacie 96, no. 361 (2009): 55–67.
- 17.
Jürgens, ‘Deux logis inconnus’, 23.
- 18.
Multiple examples listed in Pardailhé-Galabrun, La naissance, 199–200.
- 19.
Paris, AN, MC/ET/XX/183, contract of 2 March 1627: more than one year after the contractual term.
- 20.
Examples: Custom of Auxerre (Bourgogne), art. 140 ed. Jean Baptiste Née de la Rochelle, Commentaires sur la coutume du bailliage et comté d’Auxerre … (Paris: Bauche, 1749), p. 219. Paris, AN, MC/ET/III/21, contract of 16 January 1552–18 March 1552; MC/ET/CXXII/1237, contract of 24 November 1584–4 December 1584.
- 21.
Vincent Denis, ‘Les Parisiens, la police et les numérotages des maisons, du XVIIIe siècle à l’Empire’, French Historical Studies 38, no. 1 (2015): 83–103, see 97, note 44, quoting the declaration from a French National Archives’ manuscript — Paris, AN, Y 14575, 10 January 1785.
- 22.
Farge, Vivre, 31.
- 23.
Paris, AN, MC/RS/395 [= MC/ET/LXXXIII/125], contract of 15 October 1665–7 January 1666. All following translations are the author’s.
- 24.
David Deroussin, Histoire du droit des obligations (Paris: Economica, 2012), 256.
- 25.
Paris, AN, MC/ET/XI/43, contract of 16 May 1565.
- 26.
Couperie and Jürgens, ‘Le logement’, 500.
- 27.
Louis Le Caron ‘Charondas’, Nouveau commentaire de L. Charondas … sur la coustume de la ville, prévosté et vicomté de Paris … (Paris: P. Mettayer, 1613), f. 121r.
- 28.
François Bourjon, Le droit commun de la France et la coutume de Paris réduits en principes … (Paris: Grangé et Cellot, 1770), II:687.
- 29.
Decision of the Parliament of Paris, 5 October 1652: Paris, Sorbonne, HJR 4° 46, 16, Arrest de reglement des loyers de maisons (…) (Paris: A. Perriere, 1652).
- 30.
AN, MC/ET/XXIV/310, contract of 8 February 1623.
- 31.
A Parliament during the Ancien Régime was a regional High court of justice under royal authority, not a political body of elected representatives.
- 32.
Bourjon, Le droit commun, II:46.
- 33.
The Custom of Paris was applicable to at least one-third of the kingdom and contained very similar provisions to those pertaining to other French regional customary laws in this matter. François Olivier-Martin, Histoire de la coutume de la prévôté et vicomté de Paris, I: 57–68 and 75–79; François Olivier-Martin, Histoire du droit français, des origines à la Révolution (Paris: CNRS Éditions, 1995).
- 34.
Claude de Ferrière, Corps et compilation de tous les Commentateurs anciens et modernes sur la Coutume de Paris, 2 vols (Paris: Denys Thierry, 1685), II, tit. VIII, 147, n°22.
- 35.
de Ferrière, Corps et compilation, II, tit. VIII, 147, n°24.
- 36.
Among multiple royal acts in favour of the butchers are the lettres patentes of 1522 under King François I, in Recueil général des anciennes lois françaises, ed. Isambert, Jourdan and Decrusy (Paris: Plon, 1821–1833), XII, no. 100, p. 201.
- 37.
The latest scholarship in Roman legal history tends to place the letting and hiring (locatio-conductio) contract in its original economic and social context. For the privilege, see particularly: Bruce W. Frier, Landlords and Tenants in Imperial Rome (Princeton: Princeton UP, 1980), 105–135; Paul J. du Plessis, Letting and Hiring in Roman Legal Thought: 27 BCE–284 CE (Leiden: Brill, 2012), 150–171. See also: Roberto Fiori, La definizione della ‘locatio conductio’: giurisprudenza romana e traditzione romanistica (Naples: Jovene, 1999); Peter Willem De Neeve, Colonus: Private Farm-Tenancy in Roman Italy During the Republic and Early Principate (Amsterdam: J. C. Gieben, 1984).
- 38.
Frier, Landlords, 105–107.
- 39.
Le Caron ‘Charondas’, Nouveau commentaire, f. 121r.
- 40.
For a short introduction to the history of French property law, see: Anne-Marie Patault, Introduction historique au droit des biens (Paris: PUF, 1989), 88–97. For further developments, see: Georges Goury, Origines et développement historique de la distinction des biens en meubles et immeubles, unpublished doctoral thesis (Nancy: 1897); Pierre Petot, Meubles et immeubles dans l’ancien droit français, unpublished doctoral lecture (Paris, 1938–1939); Francis Garrisson, ‘Le concept de propriété [mobilière] à l’époque médiévale’, in Études de droit contemporain, ed. René Rodière (Paris: Cujas, 1962), 73–89, see 73–80; Robert Villers, ‘La propriété mobilière en France de l’époque des coutumes rédigées à la Révolution’, in Études de droit contemporain, ed. René Rodière (Paris: Cujas, 1962), 91–99.
- 41.
The term real (réel) originated from the Latin res, ‘goods’.
- 42.
Custom of Paris (1580), tit. VIII, art. 170 in Nouveau coutumier général, III:43: ‘Meubles n’ont point de suite par hypotheque, quand ils sont hors de la possession du debteur.’
- 43.
Custom of Paris (1580), tit. VIII, art. 178 in Nouveau coutumier général, III:43: ‘Le creancier qui fait premier arrester & saisir valablement, ou prendre par execution aucuns meubles appartenans à son debteur, doit estre le premier payé.’
- 44.
Émile Jobbé-Duval, Étude historique sur la revendication des meubles en droit français (Paris: L. Larose, 1880); Francis Garrisson, ‘Procédure de garantie et de revendication mobilière’, Recueil de la Société d’histoire du droit et des institutions des anciens pays de droit écrit 4, no. 2 (1958–1960): 17–98.
- 45.
On the rights of the first active creditor, see Jacques Brissaud, Le créancier ‘premier saisissant’ dans l’Ancien droit français (Paris: PUF, 1972).
- 46.
Olivier-Martin, Histoire de la coutume de la prévôté et vicomté de Paris, I:104–118 on the writing process of the Custom of Paris, and pp. 42–68 on its historical and legal context.
- 47.
Couperie and Ladurie, ‘Le mouvement’, 1005.
- 48.
Reinhard Zimmermann, The Law of Obligations: Roman foundations of the Civilian Tradition (Cape Town: Juta and Co, 1990), 350; Frier, Landlords, 52 and 196.
- 49.
See note 38.
- 50.
Custom of Paris (1510), XV, art. 163 in Nouveau coutumier général, III, p. 12: ‘Item, il est loisible à un proprietaire d’aucune maison par luy baillée à tiltre de loyer, de faire proceder par voye de gagerie en ladite maison, pour les termes à luy deuz pour ledit louage, sur les biens du conducteur estans en icelle maison.’ All following translations and emphasis are the author’s.
- 51.
Custom of Paris (1510), XV, art. 164 in Nouveau coutumier général, III, p. 12: ‘Item, que quand le conducteur d’aucune maison assise en la ville, prevosté & vicomté de Paris, (de quelque estat ou condition qu’il soit) est defaillant de payer, par un ou plusieurs termes, la pension ou louage d’icelle, le locateur peut faire proceder par voye de gagerie, pour les termes escheuz à cause dudit louage, sur les biens estans en icelle maison.’
- 52.
D.13.7.11.5 (Ulpian 28 ad Ed.). Cf. du Plessis, Letting, 163–166.
- 53.
Le Caron ‘Charondas’, Nouveau commentaire, f. 121r.
- 54.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 161 in Nouveau coutumier général, III, p. 42: ‘Il est loisible à un proprietaire d’aucune maison par luy baillée à tiltre de loyer, faire proceder par voye de gagerie en ladite maison, pour les termes à luy deuz pour le louage, sur les biens estans en icelle.’
- 55.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 162 in Nouveau coutumier général, III:42: ‘S’il y a des soubslocatifs, peuvent estre prins leurs biens pour ledit loyer & charges du bail, & neantmoins leur seront rendus en payant le loyer pour leur occupation.’
- 56.
Custom of Paris (1580), Proceedings, VIII in Nouveau coutumier général, III:80–81.
- 57.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 171 in Nouveau coutumier général, III:43: ‘Toutesfois les proprietaires des maisons sizes és villes & fauxbourgs, & fermes des champs, peuvent suivre les biens de leurs locatifs ou fermiers executez, encores qu’ils soient transportez, pour estre premiers payez de leurs loyers ou moison, & iceux arrester, jusques à ce qu’ils soient vendus & delivrez par authorité de justice.’
- 58.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 172 in Nouveau coutumier général, III, p. 43: ‘Les executans sont tenus de faire vendre les biens dedans deux mois après les oppositions jugées ou cessées.’
- 59.
Charles Du Moulin, Les notes de maistre Charles Du Moulin sur les coutumes de France … (Paris: N. Pissot, 1715), 404 and particularly 245–247. The author refers to: Customs of Melun, art. 358; Customs of Bourbonnais, art. 117, 119; Customs of Aurillac.
- 60.
Jacques Brissaud, Le créancier ‘premier saisissant’ dans l’Ancien droit français (Paris: PUF, 1972); Claude Dupouy, Le droit des faillites en France avant le Code de commerce (Paris: LGDJ, 1960).
- 61.
Fernand Braudel and Ernest Labrousse, Histoire économique et sociale de la France (Paris: PUF, 1977), I:540.
- 62.
Le Caron ‘Charondas’, Nouveau commentaire, f. 23v.
- 63.
Custom of Paris (1580), I, in Nouveau coutumier général, III:29–36.
- 64.
Jürgens, ‘Deux logis inconnus’, 20–21.
- 65.
Paris, AN, MC/ET/XX/183, obligation of 2 March 1627.
- 66.
Paris, AN, MC/RE/XCVIII/2, settlement of 20 October 1646.
- 67.
Dave De ruysscher’s chapter in this same volume addresses the same juridical questions on debts hierarchy in Late Medieval and early modern Antwerp, and demonstrates the difficulties encountered by creditors competing against each other to get paid on the debtor’s goods.
- 68.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 175 in Nouveau coutumier général, III:43.
- 69.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 173 in Nouveau coutumier général, III:43.
- 70.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 176 in Nouveau coutumier général, III:43.
- 71.
Henri Lévy-Bruhl, ‘Étude historique sur la revendication du vendeur de meubles en matière de faillite’, Annales de droit commercial (1938): 295–326.
- 72.
Custom of Paris (1580), VIII, art. 179 in Nouveau coutumier général, III:43.
- 73.
Brodeau, Commentaire sur la coustume de Paris, II:569, art. 171, no. 2.
- 74.
Code civil (1804), art. 2101–2102.
- 75.
Le Caron ‘Charondas’, Nouveau commentaire, f. 124r.
- 76.
Paris, AN, MC/ET/XLII/68, contract of 4 October 1625, renunciation of 28 April 1626.
- 77.
Farge, Vivre, 31.
- 78.
Vincent Milliot, Un policier des Lumières, Jean-Charles Pierre Le Noir. Suivi de Mémoires … (Seyssel: Champ Vallon, 2011), 183.
- 79.
Vincent Milliot and Rachel Couture, ‘Les inspecteurs de la Sûreté, ou “l’invention pratique” de la police judiciaire dans le Paris des Lumières’, in Le nœud gordien. Police et justice: des Lumières à l’État libéral (1750–1850), ed. Marco Cicchini and Vincent Denis (Geneva: Georg Editeur, 2018), 127–162, 152.
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Bellis-Phan, N. (2020). A Legal Remedy Against Rent Arrears: Landlords’ Privilege on Furniture in Sixteenth- and Seventeenth-Century France. In: Kolb, L., Oppitz-Trotman, G. (eds) Early Modern Debts. Palgrave Studies in Literature, Culture and Economics. Palgrave Macmillan, Cham. https://doi.org/10.1007/978-3-030-59769-6_5
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