1No último decênio testemunhou-se, no Brasil, uma reestruturação sem precedentes no setor imobiliário e construtivo. Entrelaçados de forma mais estreita com o sistema financeiro, os negócios imobiliários experimentaram um boom que transformou rapidamente as metrópoles brasileiras em gigantescos canteiros de construção. Os agentes mais visíveis desse processo são as grandes incorporadoras e construtoras, que agora possuem raios de operação muito mais estendidos do que aqueles ao quais costumavam se restringir nas décadas precedentes. Algumas delas hoje atuam em mais de quinze estados da federação, de norte a sul, tanto em metrópoles quanto em aglomerações de menor porte. Por trás da visibilidade cotidiana dessas empresas, porém, está o poder financeiro de grandes investidores institucionais, fundos de investimento, bancos e outros agentes financeiros que despejam montantes exorbitantes de capital para financiar a expansão do setor e, evidentemente, obter uma fatia de seus ganhos também crescentes. Com ramificações que extravasam as fronteiras do país, a presença e o poder desses agentes nos rumos tomados pelos negócios com o solo urbano permitem fazer a leitura desse processo como uma expressão nítida da tendência à financeirização da economia capitalista.

2Esse artigo pretende corroborar com a discussão, em voga na Geografia e outras áreas dos estudos urbanos, acerca das repercussões socioespaciais da financeirização do investimento imobiliário. Considerando, em concordância com uma bibliografia crescente, a escala geográfica como uma dimensão fundamental da prática socioespacial e da espacialidade do capitalismo (Smith, 1992a; 1992b; Brenner, 2001; 2009a; 2009b; Swyngedouw, 1997; 2004; Vainer, 2006), sugerimos que a financeirização do circuito imobiliário no Brasil produziu, no último decênio, um rearranjo dos vínculos escalares como consequência do adensamento e intensificação das relações econômicas travadas entre agentes que privilegiam diferentes escalas geográficas de operação. Assim, se até há pouco os negócios imobiliários urbanos eram conduzidos prioritariamente por pequenas empresas de abrangência local ou regional, a abertura de capital das grandes incorporadoras e a entrada de investidores estrangeiros no controle dessas empresas sinalizam uma articulação diferenciada entre as escalas local, nacional e global na produção dos espaços metropolitanos. Esse (re)arranjo escalar não pode, porém, ser entendido como estável ou imutável, mas como uma configuração que encerra uma série de tensões e contradições que decorrem, como procuraremos demonstrar, das divergências entre as práticas, as prioridades e os horizontes espaciais e temporais dos diferentes agentes envolvidos.

3A primeira parte do artigo tem como objetivo elucidar, com apoio em dados secundários e em outros estudos, as repercussões da penetração das finanças globalizadas nos negócios imobiliários no Brasil. Procuramos demonstrar, interpretando os dados divulgados por um grupo de empresas selecionadas, que a necessidade de proporcionar resultados aos acionistas impeliu as incorporadoras a uma expansão acelerada do investimento e a uma diversificação geográfica de sua atividade. Na segunda seção do artigo, examinamos como esse cenário econômico renovado forjou novos laços entre as escalas geográficas e colocamos em destaque, com base em entrevistas realizadas com dirigentes de empresas e em publicações especializadas e/ou jornais, as instabilidades que afloram na construção desses vínculos interescalares.

Expansão vertiginosa conduzida pelas finanças: os negócios imobiliários no Brasil

4As reverberações do processo de expansão imobiliária recente sobre as metrópoles brasileiras já são evidentes por toda parte. Não há mais áreas nas grandes cidades brasileiras que não estejam sendo palco de projetos imobiliários de grandes impactos sobre a dinâmica da vida nos bairros e na cidade como um todo. Além disso, há uma evidente apreensão, tanto na imprensa quanto entre as famílias, com a trajetória de preços ascendentes que vem sendo exibida pelo mercado imobiliário das grandes cidades. A ideia de que uma bolha imobiliária – ou, de forma menos drástica, um arrefecimento do setor – poderia ser iminente vêm à tona com relativa frequência nos meios de comunicação.

5Essa ideia não é descabida. As bolhas imobiliárias possuem um potencial tanto mais evidente e destrutivo quanto maior for a implicação do sistema financeiro com o investimento imobiliário. Na verdade, o que tem ocorrido no país nos últimos dez a quinze anos tem sido justamente isso: uma penetração sem precedentes das finanças na produção e consumo do espaço urbano intermediada pelas empresas do setor imobiliário. É claro que essa situação indica mais a possibilidade de uma bolha do que sua inevitabilidade, mas entender as circunstâncias dessa aproximação entre o financeiro e o imobiliário é um passo importante para entender os sentidos da financeirização no que concerne a produção do espaço urbano. Procederemos, então, com uma breve descrição e análise das mudanças recentes no setor imobiliário para prosseguir, em seguida, para o cerne do argumento do artigo.

6O ponto central para compreender as mudanças que vêm se processando nos negócios imobiliários no Brasil reside em um conjunto de transformações institucionais e regulatórias que permitiram não apenas impulsionar o crédito habitacional, mas também tornar o circuito imobiliário (compreendido de forma ampla, incluindo aqui o crédito ao comprador final dos imóveis) mais atrativo aos investidores financeiros. Esse é um ponto importante de ser realçado porque, como David Harvey demonstrou em Limits to capital (Harvey, 1999), a produção e o consumo do ambiente construído urbano têm como requisito para sua efetiva realização – dadas as especificidades dos imóveis enquanto mercadorias de longa duração e alto valor – a constituição de um sofisticado aparato institucional e creditício.

9Historicamente geridas como pequenas empresas familiares, as principais incorporadoras brasileiras – a maior parte sediada em São Paulo – enxergaram na expansão do crédito habitacional uma oportunidade única de expandir o investimento e ampliar suas receitas e lucros em um curto intervalo de tempo. Mas um aumento rápido do investimento não poderia ser financiado nem com recursos próprios, visto que poucas tinham volume de capital significativo, nem com acesso ao financiamento bancário, uma vez que os bancos possuem limites de concessão de crédito a um mesmo devedor. O acesso ao mercado de capitais mediante a emissão de papéis como ações e debêntures apareceu como uma alternativa para as empresas que precisavam, afinal, de um volume significativo de capital para despender com a compra de terrenos.

Tabela 1- Número de unidades lançadas e VGV lançado por sete incorporadoras brasileiras – 2005-2010

Número de unidades lançadas
	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Cyrela	2733	5822	16924	18270	26417	27589
Gafisa	2446	3755	14236	34893	13426	26398
MRV	N/A	2987	12334	25968	28948	50136
PDG Realty	2089	3994	12860	18200	35598	42616
Rossi	1999	4409	9648	10542	16456	23239
Even	N/A	1485	4345	4233	3459	6515
Brookfield	554	256	2113	5698	14284	11508
Lançamentos em Valor Geral de Vendas (VGV) (R$ x 1000)
	2005	2006	2007	2008	2009	2010
Cyrela	1.211.302	3.619.970	5.393.057	4.827.437	5.678.927	7.609.882
Gafisa	682.196	1.233.916	2.919.355	5.322.156	2.789.224	6.041.703
MRV	N/A	337.337	1.199.948	2.532.985	2.586.080	4.604.000
PDG Realty	592.207	761.715	2.259.550	3.776.750	5.454.300	9.151.250
Rossi	395	1.158.000	2.470.000	2.723.000	2.758.000	4.798.000
Even	N/A	744.436	1.757.753	1.435.128	926.735	1.528.026
Brookfield	176.600	378.000	1.922.200	2.662.500	2.674.900	2.981.300

Fonte: Relatórios trimestrais das empresas selecionadas.

11O ímpeto da expansão é notável: em termos de unidades, algumas empresas que lançavam aproximadamente 2000 unidades por ano (uma média que prevaleceu nos anos anteriores aos abrangidos pela tabela) passaram a lançar mais de 20 mil unidades. Em alguns casos, como a MRV, o salto foi maior: de menos de 3 mil unidades ainda em 2006 para 50 mil unidades em 2010. Quando mensurado em termos de preço, o volume de lançamentos não é menos surpreendente: apenas a Cyrela lançou mais de R$ 1 bilhão em 2005. Cinco anos depois, não apenas a marca do R$ 1 bilhão em lançamentos foi ultrapassada pelas sete empresas selecionadas, como também algumas superam a marca de R$ 5 bilhões em lançamento – a PDG, maior de todas, atingindo mais de R$ 9 bilhões lançados.

12Dispondo, subitamente, de um volume descomunal de recursos, essas empresas precisavam encontrar oportunidades seguras e lucrativas de investimento que oferecessem o retorno desejado aos investidores. Evidentemente, parte da resposta estava em continuar fazendo o que haviam feito até então, apenas em escala maior. No entanto, ficou logo evidente que o mercado ao qual haviam se dedicado até então seria insuficiente diante da pressão dos investidores por uma expansão vigorosa expressada em termos de volume de lançamentos. Era preciso encontrar novos mercados.

13Uma das soluções residiu em tirar proveito da abundância de crédito habitacional para direcionar investimentos para estratos de renda que outrora careciam de acesso à casa própria. A expansão das linhas de financiamento – seja com recursos de poupança, seja devido à implementação do programa Minha Casa Minha Vida – ao comprador da casa própria permitiram que famílias com renda mais baixa (de 3 a 5 salários mínimos, por exemplo) acessassem o mercado imobiliário, e muitas empresas passaram a atuar nesse segmento (Shimbo, 2010; Castro, Shimbo, 2010; Fix, 2011).

Tabela 2 – PDG Realty – VGV lançado em 2007 e 2010 por região

Região	2007	2010
São Paulo (capital)	49.0%	22.1%
São Paulo (interior)	33.0%	21.7%
Rio de Janeiro	15.0%	10.1%
Nordeste	0.0%	8.1%
Sul	0.0%	10.9%
Sudeste (outros)	3.0%	2.3%
Norte	0.0%	11.6%
Centro-Oeste	0.0%	12.0%

Fonte: Relatórios trimestrais da PDG.

Tabela 3 – Rossi – VGV lançado em 2007 e 2010 por região

Região	2007	2010
São Paulo (Capital)	32.2%	16.0%
São Paulo (interior)	21.1%	22.0%
Rio de Janeiro	14.5%	6.0%
Rio Grande do Sul	12.5%	16.0%
Minas Gerais	0.0%	16.0%
Ceará	0.0%	4.0%
Amazonas	0.0%	7.0%
Distrito Federal	0.0%	3.0%
Bahia	0.0%	2.0%
Outros	19.7%	8.0%

Fonte: Relatórios trimestrais da Rossi.

15Em resumo, a abertura de capital, impulsionada pelo desejo das incorporadoras de aproveitarem o incremento na demanda por imóveis causado pelo surto de crédito habitacional, desencadeou uma metamorfose das formas de atuação e das estruturas administrativas das principais empresas do setor imobiliário. De um setor predominantemente constituído de pequenas e médias empresas familiares, o imobiliário tornou-se foco de decisiva presença de investidores financeiros internacionais que passaram a exigir do setor uma postura bem mais agressiva em termos de volume de lançamentos e dispersão do investimento – ou seja, condizente com as expectativas de rentabilidade de fundos de aplicação coletiva. Em apenas cinco anos, tanto os dados de lançamentos (seja em unidades, ou VGV) quanto os de distribuição regional sofreram importante transformação, denotando a rapidez das transformações em foco. Nas páginas que seguem, procuramos argumentar que a financeirização, em sua relação com a produção do espaço urbano, pressupõe e engendra uma articulação renovada entre as escalas geográficas constitutivas do processo urbano. As incorporadoras e construtoras aparecem, aqui, como elos mediadores entre os movimentos voláteis das finanças globalizadas e a captura de rendas do solo urbano na escala local. As tensões que decorrem da construção desses vínculos escalares servem de testemunho ao fato de que os nexos entre as escalas são um produto social e podem ser constantemente contestados e redefinidos em decorrência de circunstâncias historicamente determinadas.

Produzindo vínculos escalares: tensões e contradições

17O que tem sido menos explorado e/ou problematizado na literatura recente refere-se ao fato de que a financeirização exige e promove a construção ou redefinição dos vínculos entre as escalas do processo social. Em outras palavras, o êxito maior ou menor das finanças em extrair rendimentos do processo de produção do espaço urbano depende da eficácia na construção de vínculos mais duradouros entre agentes, processos e estruturas que predominam e/ou privilegiam diferentes escalas geográficas. A proposição implícita nessa hipótese é de que não apenas as escalas e os arranjos escalares são socialmente produzidos, mas também de que esses arranjos podem ser reelaborados e redefinidos no contexto de embates políticos, conflitos sociais ou reestruturações econômicas, como reconhece uma crescente bibliografia (Smith, 1992a; 1992b; Brenner, 2000; 2001; 2009; Swyngedouw, 1997; 2004; Vainer, 2006). Mais do que isso, a produção de novos arranjos entre as escalas geográficas constitui um componente fundamental das transformações sociais, políticas e econômicas que, historicamente, repuseram as condições de reprodução econômica do capitalismo, gerando uma configuração relativamente estável e duradoura para a continuidade da acumulação de capital e para a ação dos distintos grupos e classes sociais (brenner, 2001). Com isso em vista, pode-se reler a financeirização do circuito imobiliário examinando a natureza dos elos e relações escalares construídos e as tensões e contradições que florescem nesse processo.

18Para fins analíticos, é possível discernir três escalas predominantes no âmbito do processo de financeirização dos negócios imobiliários urbanos. Esses três níveis escalares, e os agentes e processos a eles correlatos, estão sintetizados na Tabela 4. Algumas advertências metodológicas mostram-se, contudo, necessárias a fim de prosseguir a discussão. A primeira refere-se aos limites desse tipo de representação: uma importante e crescente literatura vem atentando para a necessidade de se pensar as escalas de forma processual e dinâmica, priorizando o discernimento dos vínculos sempre provisórios e contraditórios entre os níveis escalares em vez de entender as escalas como níveis estáticos e quase ontológicos da ação social. Nesse sentido, é preciso ter consciência desses limites de representação, porque uma tabela nunca dá conta de representar de modo satisfatório a complexidade dos elos, articulações e tensões entre as escalas discernidas. Ela serve apenas como ponto de referência analítico. A segunda advertência remete ao fato de que nem sempre certos agentes e processos podem ser nitidamente circunscritos em termos de um determinado nível escalar. Para citar um exemplo, alguns dos bancos nacionais que desempenham um papel primordial em financiar a aquisição da casa própria no cenário atual extravasam as fronteiras nacionais, de modo que poderiam, possivelmente, ser entendidos como agentes globais. O mesmo vale, por exemplo, para proprietários de terrenos na escala local: alguns deles podem ser, na verdade, empresas que possuem interesses que vão muito além da escala local. Feitas essas ressalvas, contudo, parece interessante identificar esses agentes e seus níveis escalares como um passo inicial para entender a complexa articulação de escalas produzida pela financeirização.

20As articulações entre as escalas global e a nacional, por exemplo, colocam-se de inúmeras formas em relação ao fenômeno em discussão e seria impossível discutir todas essas formas. Tendo como foco as incorporadoras e construtoras, parece pertinente iluminar, para pensar a articulação entre esses dois níveis, quais são as circunstâncias econômicas, políticas e institucionais que possibilitam que grandes investidores financeiros – fundos de pensão, fundos de hegde, private equity, etc, a maioria com sede nos países avançados – agreguem papéis emitidos pelas incorporadoras nacionais (fundamentalmente ações e debêntures) ao seu portfólio de aplicações de abrangência global, forjando, assim, conexões entre agentes e processos posicionados em níveis escalares diferentes.

21Em um plano mais abrangente, o requisito primordial para esse desdobramento repousa sobre a construção, pelo Estado, de um ambiente mais receptivo aos fluxos financeiros internacionais. A elaboração dessa atmosfera favorável aos fluxos financeiros exigiu um firme compromisso do Estado brasileiro em implementar uma gama de reformas que alinhassem o país de forma inequívoca a um receituário político neoliberal, em voga nos principais países hegemônicos desde a década de 1980. Nesse sentido, era preciso, aos olhos dos grandes investidores financeiros, não apenas remover todas as restrições e entraves aplicados à entrada e saída de capitais de curto prazo, como também era necessário que o Estado brasileiro demonstrasse um decisivo comprometimento com a redução das taxas de inflação mediante a utilização dos instrumentos de política monetária e fiscal. O marco simbólico dessa virada foi representado pelo governo de Fernando Henrique Cardoso, que logrou implementar um amplo programa de reformas do Estado (privatizações, cortes de gastos públicos, abertura comercial, liberalização financeira, etc) que apontam, de inúmeras formas, para formas de gestão política mais sensíveis aos interesses de investidores financeiros. Mas esse processo, na verdade, possui um horizonte mais largo, e nesse sentido o governo petista precisa ser visto, em inúmeros aspectos, como uma continuidade em relação ao modelo instituído anteriormente. O que importa é sublinhar o protagonismo do Estado brasileiro em transformar o país no que Leda Paulani (2008) designou criticamente por “plataforma de valorização” do capital financeiro internacional, criando as estruturas institucionais que geram confiança nos grandes investidores financeiros para investir em um mercado periférico – ou “emergente”, no jargão ideológico do mercado de capitais.

• 11  Entrevista realizada em 24/10/2011 em São Paulo.

uma parte aí do impacto dos mercados [nas] grandes cidades [veio com] essa necessidade de gerar resultados. Os investidores não sabiam muito para onde olhar. Existia já um histórico de acompanhar a empresa, empresas da indústria, empresas de serviços, mas o setor da construção [...] era um setor novo dentro do mercado de capitais. Então, que parâmetro usar? E aí nessa incerteza, um dos parâmetros que eles começaram a usar foi o banco de terrenos. Ah, você tem um banco de terrenos bom significa que vai lançar, e aí as empresas começaram a correr pra formar esse banco de terrenos, já com o início aí da subida do preço dos terrenos11.

24De forma semelhante, um dos diretores de incorporação da Brookfield S.A., José de Albuquerque, afirma que:

• 12 Guidance é uma espécie de planejamento anual no qual as empresas indicam sua intenção em termos de (...)
• 13  Entrevista realizada em 06/10/2011, em São Paulo.

as empresas do setor imobiliário eram empresas mais familiares e quando teve a moda dos IPOs [Initial Public Offering, a abertura de capital em bolsa] aí nos anos 2006, 2008, vinte empresas correram para abrir capital, viraram capital aberto, Novo Mercado [Bovespa]. Só que aí Novo Mercado é aquela história, tem regras que o setor imobiliário não estava acostumado e [que] o mercado não estava acostumado. Então a primeira história pra situação subir, o resultado trimestral era quanto de VGV [Valor Geral de Vendas] você vai lançar, “guidance12 do ano”, “guidance do ano”. [...] Depois começaram: “o que você tem de landbank [banco de terrenos]”, “o que você tem de landbank”, “quem tem o melhor landbank é o melhor do mundo” e tal. Quer dizer, nem os mercados financeiros entendiam as companhias e muito menos as companhias entendiam o mercado financeiro13.

25A necessidade de satisfazer as demandas dos investidores respondendo às suas expectativas levou muitas empresas a se precipitarem em uma compra desenfreada de terrenos quando os investidores olhavam com especial apreço para o volume do banco de terrenos de cada empresa como indicador de rentabilidade futura. Isso ocorreu principalmente nos dois primeiros anos após a abertura de capital na bolsa (entre 2007 e 2009). Algumas empresas foram particularmente prejudicadas por essa postura: quando a crise financeira de 2008 se traduziu em uma escassez temporária de financiamento externo via mercado de capitais, essas empresas tinham muito capital imobilizado na forma de terrenos, o que tornou particularmente difícil continuar financiando as atividades. Daí que muitas delas foram forçadas a diminuir drasticamente o volume de lançamentos e mesmo liquidar parte de seu banco de terrenos, a fim obter recursos líquidos para honrar seus pagamentos – é o que explica a queda rápida dos lançamentos da Gafisa em 2009 (Ver Tabela 1). Outras ainda foram adquiridas por empresas maiores em situação financeira melhor. A diretora de relações com investidor da Even, Ana Paula Barizon, demonstra, também, uma percepção de que o mercado financeiro dita parâmetros que muitas vezes são inadequados à realidade do setor, mas faz questão de colocar a sua empresa como uma das que não se dobraram ao poder acionista:

• 14  Entrevista realizada em 27/10/2011, em São Paulo.

a gente até brinca que tem as modas do mercado financeiro, então lá na época do IPOs [abertura de capital], o mercado financeiro queria que todo mundo fosse pra tudo quanto é lugar, diversificasse a atuação em mil estados, lançasse pra caramba, e a Even sempre teve um perfil mais conservador. A gente até acredita que a ação da Even sempre teve um leve desconto aí, por conta da postura mais conservadora do nosso management e da nossa estratégia. […] O mercado financeiro […] é mais de modismo, então lá em 2007 [...] a moda era lançar, lançar, lançar. Então quanto maior o guidance que as empresas davam, mais o mercado gostava e acabava achando que aquela empresa ia dar grande retorno […] E agora o que a gente vê do mercado é que a grande menina dos olhos é geração de caixa. [...] Quanto mais cedo uma empresa puder se tornar caixa positivo, é o que eles estão olhando agora. [...] [A] Even é muito focada na sua estratégia interna e o mercado financeiro tem os modismos14.

26A vinculação entre a escala global, representada aqui pelos grandes fundos de aplicação empenhados em compor uma carteira diversificada de ativos, e a escala nacional, onde predominantemente atuam, desde a abertura de capital em 2006/7, as grandes incorporadoras brasileiras, depende, portanto, de condições políticas, econômicas e institucionais que fazem dos papéis emitidos pelo setor imobiliário ativos atraentes (ou seja, líquidos, seguros e rentáveis) para os grandes fundos globais. O que está em jogo é a necessidade de uma sintonização entre as expectativas e temporalidades que definem a gestão financeira dos grandes fundos de aplicação e a natureza particular do setor no qual investem – no caso do imobiliário, um setor com uma lógica espaço-temporal bastante particular. Mas esse empenho por sintonização, por exprimir na maior parte vezes o poder assimétrico existente entre os investidores e as empresas, resulta em contradições que podem emergir de inúmeras formas e que podem colocar em xeque as relações forjadas entre esses agentes e processos predominantes em escalas diferentes. Como ilustramos aqui brevemente, no caso brasileiro houve desacertos e desencontros entre as expectativas e prioridades dos investidores e aquelas das incorporadoras/construtoras, acarretando em problemas para algumas empresas em particular, decorrentes de saltos especulativos, e/ou desvalorizações dos papéis das incorporadoras que não seguiram à risca as injunções dos novos acionistas.

28Uma dessas dificuldades refere-se à práticas administrativas e capacidades técnico-operacionais dos parceiros com os quais as grandes incorporadoras contaram para se irradiar pelo território nacional. Muitos desses parceiros, convencionalmente pequenas empresas familiares, simplesmente careciam das condições técnicas e econômicas exigidas para construir empreendimentos na quantidade e qualidade requerida pelas grandes empresas. Também faltavam a essas empresas o rigor das práticas de contabilidade e administração que eram exigidas, pelos investidores financeiros, das empresas de capital aberto. Isso resultou, em inúmeros casos, em extravasamento dos custos previstos e queda na rentabilidade dos empreendimentos nas regiões distantes. O analista de investimentos do Banco do Brasil, Wesley Pereira, observa, no contexto da expansão regional, que

[…] as incorporadoras [são] baseadas em três grandes segmentos: incorporação, construção e vendas. A incorporação entra na parte do projeto, na parte do terreno e tal. A construção é a engenharia, propriamente dita e vendas é a parte de corretagem. Então [as construtoras] viram que na parte de incorporação elas tinham estrutura suficiente para prospectar um terreno e fazer um projeto. Só que para construir, elas optaram por construir via parcerias. Então em um ambiente aquecido de mão de obra, essas parcerias foram se encarecendo, mais do que o previsto nos contratos.

29Logo em seguida, o entrevistado complementa:

31A diretora de relações com investidores da Even, Ana Paula Barizon, coloca o problema de forma análoga, embora com algumas nuances diferentes. Falando sobre a postura que a empresa tomou em relação à dispersão regional, a entrevistada assevera que:

• 17  Entrevista realizada em 27/10/2011, em São Paulo.

[…] em 2008, quando veio a crise, a gente contratou uma consultoria externa pra definir um plano estratégico mais focado [...] E essa consultoria desenhou um planejamento estratégico junto com o management aqui da Even, [...] aonde eles definiram que eles não iam atuar em outros estados senão Rio de Janeiro, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e São Paulo. Por quê? Porque [a] gente acredita [...] que o Brasil é um país continental, então, pra você ter eficiência na sua atuação no lugar, você tem que ter relevância naquele lugar. Então, a gente não acredita que você fincar uma bandeirinha em cada estado, levantar um empreendimento em cada estado, vai ser eficiente. O que a gente acredita é que se você tiver relevância num mercado os melhores terrenos acabam vindo pra você, os melhores talentos acabam vindo pra você, você tem conhecimento do mercado local, você consegue se antecipar a demandas, algumas mudanças de comportamento da demanda17.

32Um ponto adicional colocado nesse último excerto refere-se ao fato de que os riscos decorrem não apenas das insuficiências técnicas e operacionais das empresas parceiras, mas também do desconhecimento de certas peculiaridades dos mercados regionais. Como explica Michael Ball (1983), para que uma incorporadora tenha êxito em determinado mercado, é preciso que ela consiga se inserir capilarmente em uma trama densa de relações sociais que envolve inúmeros agentes locais (proprietários de terra, planejadores, pequenas construtoras, políticos, etc) ligados ao circuito imobiliário. Essa inserção, que só é concebível quando uma empresa se dispõe a operar de forma mais sistemática e contínua em uma região (daí a ideia de “relevância”), é o que permite construir as bases econômicas para uma atuação mais rentável –  adquirindo os melhores terrenos em contato cotidiano com potenciais vendedores, atraindo talentos ao participar mais ativamente do mercado de trabalho local, identificando demanda potencial ao aperfeiçoar o conhecimento da dinâmica local de usos do solo, etc.

33Os problemas enfrentados por algumas empresas nesse processo de acelerada dispersão territorial terminaram por forçá-las a recuar e reconcentrar novamente investimentos no Sudeste, o pólo nacional da acumulação de capital – são os casos, notadamente, da Cyrela e Gafisa. Isso não deve ser interpretado como um movimento inexorável, que sinalizaria uma reversão absoluta da tendência à dispersão territorial – afinal, empresas como PDG e MRV não modificaram tanto suas políticas de dispersão justamente por não terem enfrentado os mesmos problemas. Antes, é preciso interpretar os percalços de algumas incorporadoras como expressão de contradições que emergem da tentativa de articular as escalas nacional e local dos negócios com a propriedade, um desdobramento do movimento de financeirização do imobiliário na medida em que decorrem da demanda por expansão dos novos acionistas. Deve-se insistir, portanto, no fato de que esses arranjos escalares, que constituem uma dimensão central do processo de financeirização dos negócios imobiliários, comportam formas de tensão e instabilidade que exprimem, em última análise, as dificuldades de compatibilizar processos e agentes cujos horizontes e lógicas espaço-temporais de ação são marcadamente dissonantes.

Considerações finais  

34A financeirização do circuito imobiliário teve como requerimento básico a construção e/ou aprimoramento de canais por intermédio dos quais os grandes investidores financeiros internacionais puderam, de forma cada vez mais eficaz e sistemática, se apoderar dos rendimentos produzidos pela reestruturação do espaço urbano e regional no Brasil. A criação desses canais pressupõe uma complexa arquitetura econômica e político-institucional, sugerindo que a presença do Estado é aqui indispensável. Além disso, para que os grandes investidores financeiros – notadamente, os grandes fundos coletivos de aplicação e os assim chamados investidores institucionais – pudessem se interessar pelo mercado imobiliário urbano, foi necessário criar mecanismos para flexibilizar a propriedade imobiliária urbana, metamorfoseando essa última em papéis (recebíveis imobiliários, cotas de fundos de investimento imobiliário, ações de incorporadoras etc) negociáveis em mercados secundários regulados e supervisionados pelo Estado.

35 O que pretendemos demonstrar nesse artigo é que a financeirização dos negócios imobiliários dependeu, também, para seu êxito, de um rearranjo escalar do processo de urbanização. Em outras palavras, a financeirização envolveu a criação e/ou redefinição das relações travadas entre as escalas global, nacional e local, um processo que é necessariamente contraditório. Procuramos colocar em foco, aqui, algumas das contradições que permeiam essa articulação entre as escalas no processo de financeirização do circuito imobiliário, centrando a análise em dois momentos: no nível dos vínculos entre o global e o nacional, em que destacamos as tensões que decorreram da inconstância e incongruência dos critérios mediante os quais os investidores financeiros internacionais têm avaliado o desempenho das grandes incorporadoras brasileiras; e no nível dos vínculos entre o nacional e o local, em que observamos os obstáculos enfrentados pelas grandes incorporadoras, no âmbito de sua política dispersão territorial, que decorreram de sua associação com empresas familiares locais com pouca experiência ou capacitação para conduzir negócios no volume e na qualidade requerida pelas parceiras maiores. Trata-se, portanto, de uma configuração escalar que é altamente instável porque contém diversas fissuras, embora essa instabilidade não tenha atingido um ponto de ruptura.

36Convém lembrar, finalmente, que os processos sociais de produção e rearranjo de vínculos escalares medeiam, e ao mesmo tempo são mediados, por relações de poder, de tal forma que a reconfiguração de hierarquias escalares produz “geografias e coreografias de inclusão/exclusão e dominação/subordinação que conferem poder a certos atores, alianças e organizações em detrimento de outras” (Brenner, 2009, p. 73). Além disso, as “hierarquias escalares podem operar não apenas como arenas para lutas por poder social, mas também como objetivos [dessas lutas] na medida em que essas hierarquias escalares são desafiadas e perturbadas no curso das lutas e conflitos sociopolíticos por posicionalidade” (Brenner, 2009, p. 73). Logo, é preciso ver o arranjo escalar aqui discutido como uma configuração que exprime, em última análise, o poder adquirido pelos grandes investidores institucionais e fundos de aplicação financeira de ditar os rumos do desenvolvimento da economia capitalista e, cada vez mais, também da urbanização nas últimas décadas. Uma vez que se deseje confrontar as condições econômicas e sociais que reduzem as metrópoles brasileiras a extensos campos para valorização de capitais na esfera financeira, acentuando processos de segregação e fragmentação socioespacial, é necessário colocar em pauta a construção de arranjos escalares fundamentalmente diferentes, mais afinados com o que Henri Lefebvre (2001) entendia por direito à cidade.