초록

임대인 지위승계는 계약인수를 넘어 계약과 관련된 일체의 권리의무에 대해 포괄적 승계로 이해되어야 한다. 어떤 특정한 권리의무는 승계되지 않는다고 해석할 수 없기 때문이다. 따라서 연체차임채권이든 제3채무자의 지위든 임대인의 지위승계로써 함께 승계된다고 보아야 한다. 포괄승계의 경우 개별채권의 양도요건을 요하지 않음에도 불구하고, 원칙적으로 그 요건을 갖추어야 한다고 판단한 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결은 대상판결과 배치된다. 결론적으로 필자는 임대차계약에 기초하여 발생된 모든 권리의무, 나아가 제3자와 관련된 권리의무까지 승계된다고 보는 대상판결의 견해를 지지한다. 그 이유는 보증금반환채무는 법령의 규정에 의하여 승계되는데, 제3채무자의 지위가 승계되지 않는다고 해석한다면 제3채무자는 채무를 면하게 된다고 해석되게 되고, 따라서 집행채권자의 압류나 가압류는 그 효력을 잃게 된다고 해석하는 불합리가 있기 때문이다. 또한 보증금반환에 관하여 임차인을 두텁게 보호하기 위해서 이론을 전개한 중첩적 채무인수설은 집행채권자에게 임대인과 양수인 모두에게 제3채무자적 지위를 부여하게 된다는 해석에 이르게 되는데, 이것은 가압류나 압류의 효력확장을 의미하므로 유지되기 어렵다고 할 것이다. 한편 필자는 임대인 지위승계 후 임차인이 계약을 해지한 경우의 법률관계가 문제될 수 있음을 지적하였다. 즉, 해석론으로는 임차인이 계약을 해지한 경우, 임대인의 제3채무자로서의 지위가 양수인에게 승계되었다가 다시 소급적으로 복귀한다고 하여야 한다. 이 경우 임대인은 보증금을 반환하여야 할 지위에 있고, 양수인은 이를 면하게 된다. 또한 제3채권자는 임대인을 제3채무자로 하여 권리를 행사할 수 있게 된다. 즉, 임대부동산의 소유권은 여전히 양수인에게 존재하지만, 양수인으로의 임대인 지위승계는 포괄적으로 원래의 임대인에게 복귀한다. 물론 임대인과 양수인 간에는 유상계약에 준용되는 담보책임을 묻거나 부당이득반환을 청구할 수 있을 것이지만, 임대인의 입장에서는 보증금이라는 담보가 사라진 뒤의 일이기 때문에 대단히 불안한 지위에 놓이게 된다. 한편 제3채권자는 임차인의 우선변제권이나 최우선변제권을 대위행사하여 목적 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있는 것처럼 보인다. 그러나 임차인의 계약해지로 곧 양수인은 제3채권자나 임차인에 대하여 보증금반환의무가 소급적으로 소멸하고, 따라서 자기 소유의 목적부동산에 대한 임차인의 우선변제권이 존속하는지 조차 의문시 된다. 이 경우 양수인은 물상보증인적 지위에 있다고 주장할 수는 있으나, 이러한 해석이 가능한지도 의문이다.

키워드

임대차, 임대인, 임차인, 임차권, 대항력, 지위승계, 우선변제, 주택임대차보호법

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